南京汤山云深不知处康养度假村定位策划开题报告

1. 研究目的与意义

选题背景

国内旅游总收入连续10年同比涨幅超12%，2018上半年旅游总收入占GDP11.15%。近十年旅游业发展迅猛，国内旅游总收入逐年快速增长，2018上半年旅游收入2.45万亿，预计2018年全年旅游收入会逼近5万亿大关。旅游收入同比涨幅一直保持12%以上的高速增长状态，同时旅游业在国民经济中的比重越来越高，2018年上半年旅游业贡献占GDP比重高达11.15%。旅游业已经成为国民经济的重要组成部分。2018年是中国房地产市场化20周年，起步于改革开放初期的中国房地产业，发展至今，已经成为年销售额十几万亿的国民经济支柱产业，据统计，2017年全年，全国房地产开发投资达到109799亿元，比上一年名义增长7.0%.在此背景下，目前已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域。但过往文旅一直被用来作为拿地或营销的噱头，概念强于落地。

文旅地产从字面上是#8220;文化 旅游 地产，其产品内涵是#8220;文旅产品体验和服务#8221;，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面,在我国对房地产保持高压调控政策背景下，大部分资本开始转向旅游业，这就使得旅游地产成为业界的热点。旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一方面作为国民经济战略性支柱产业的旅游业在我国已遍地开花，受到各界各行的关注，另一方面，房地产业更是我国经济发展的主要支柱之一，文旅地产便是两者的结合形成新的业态。调控持续、需求外溢、旅游地产持续走强，由于国内投资渠道过少、其他投资产品的风险也较高，这使得更多的投资者将目光转向不受限购影响的旅游地产。对于改善需求客户来说，景观优美、环境静谧的旅游地产满足了其对生活的改善、养生的需求，且又兼具价值投资。作为以服务为核心的产业地产，文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素，依靠良好的运营使资产保值、增值。

2. 研究内容和预期目标

研究内容

（1）文旅地产的营销开发，首先要基于区位和资源的分析定位市场客群。从辐射范围看，随着旅游项目的区域扩散和竞争加剧，面向根据地市场，寻找有限客群、高频旅游的运营之道。旅游者除了一年较少的远途旅游安排，更多的是频次较高的周边休闲游度假游。

（2）其次要做好主力客群定位，文旅产品主要依据主力客群需求来设计。随着人口结构和特征的演变，新世代、退休族、养老族、中产阶层、富有阶层等都可以作为描述主力客群的标签。可以肯定的是，新世代以及其带动的亲子游、浪漫游等市场巨大，而且代表着文化旅游产业的未来方向。

3. 国内外研究现状

国内研究研究

林峰在《地产转型文旅的方法与模式》一文中表明，房地产业正从过去的粗放发展方式转向精细运营方式，#8220;旅文体康养商学金#8221;多产业融合的房地产综合开发，已成为当前及未来房地产开发的主流。

马俊在推动《旅游地产与养老地产互动发展》一文中指出，随着我国发达地区逐步进入后工业化时代，#8220;都市圈#8221;经济逐渐成为最明显的特征，中心城市对周边地区的辐射能力不断扩大。城市人群缓解工作压力的需求、对于大自然的向往以及城市老龄化人口逐渐增多等原因，使得旅游地产与养老地产的发展方兴未艾，家庭休闲度假需求不断增大。随着都市圈经济影响不断深入，大城市的人口密度、单位面积的GDP 均不断增加，行业分工更加明显。普通人成为都市中的个体所承受的压力会越来越大，这会促使更多的人选择周末短途休闲度假来远离大城市带来的压力。

4. 计划与进度安排

5. 参考文献

[1]马骏. 推动旅游地产与养老地产互动发展[N]. 新华日报,2018-05-15(013).

[2]唐飞. 房地产转型文旅之痛如何化解[N]. 经济参考报,2018-07-06(008).

[3]林峰.地产转型文旅的方法与模式[J].中国房地产,2017(32):58-59.

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