限购政策对房地产市场的影响-以南京市为例开题报告

1. 研究目的与意义

2004年以来，我国城镇化进程不断加快，作为经济增长支柱产业的房地产迅猛发展，突出表现在大中城市房价的快速上涨，房地产市场投机氛围上升，大中型城市的房价水平出现泡沫迹象。

房价不仅关系到金融系统的稳定和经济增长，而且是影响民生的大问题，是政策决策层关注的重点。首先，作为重要的资产价格，房地产价格具有明显的顺周期性，导致银行系统的脆弱性增加。其次，房地产是支撑中国经济增长的重要部分，房价上涨可以拉动房地产投资，提高经济增长率。最重要的一点是，房产是中国居民持有的最重要的资产之一，房价的暴涨或暴跌都会严重影响中国普通居民的生活。^[1]

为了抑制房价过快上涨，2010年4月17日，国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求各地#8220;采取坚决的措施，抑制房价过快上涨#8221;。2010年4月30日，北京率先推出了#8220;限购政策#8221;，从购买资格、购买数量、信贷支持等方面对购买住房进行了严格限制。^[2]

2. 研究内容和预期目标

研究内容：

限购限贷政策梳理、南京房价变化趋势、限购限贷政策对各类房屋价格的影响、政策对房地产市场相关各方的影响及其后果、消费者购房意愿分析、政策调控

关键问题：

3. 国内外研究现状

就限购政策而言， 多数学者认为限购政策在短期内能打压房价或降低房地产交易量，但

可能会带来长期失衡问题。刘江涛等发现限购政策在当期能降低房价，但如果执行期限较短，

则取消限购时房价会出现#8220;报复性反弹#8221;^[2]。朱国钟等指出， 限购政策将住房需求转化为租房需求，能有效降低房价，但会刺激房租上涨^[4]。韩永辉等发现限购政策会降低大中小城市的房价，中小城市房价降幅大于大城市房价降幅，在投机性住房需求越高的城市，限购政策的效果越强^[5]。郭文伟的实证研究表明，近十年房地产调控政策压制了商铺价格泡沫，但刺激了住宅价格泡沫^[6]。陈娟和高静从房价指数模型的机制变动中发现调控政策只能在短期内起效， 最终无法抑制累积形成的房价上涨预期^[7]。也有学者认为，限购政策即使在短期内也不能降低房价。王敏和黄莹发现，供给减少的房价上升效应会对冲掉需求减少的房价下降效应，限购政策对新建住宅价格影响不显著，对二手住宅价格影响统计显著，但是影响有限^[8]。

4. 计划与进度安排