南京新天地商业地产项目定位开题报告

 2023-02-09 13:43:10

1. 研究目的与意义

自2015年以来，随着房地产泡沫的逐渐加深以及政府相继出台的对于住宅的各类限制政策，使得房地产住宅市场开始收缩，也在一定程度上为商业地产的发展提供了契机。随着我国社会的不断进步以及文明的发展，特别是加入世贸组织以来，我国商业地产的发展极其迅速。成功的商业地产项目不仅能很好地带动地区社会经济的发展，还能为当地的财政和税收增收，并带来更多的就业机会和岗位。

商业地产的快速发展使得商业地产的选址、开发、运营以及其营销方法的研究更具现实意义，特别是在我国未来房地产行业依旧是推动社会经济发展的主要产业的前景下。如果商业地产的定位、运营和管理较科学的话，就能很好地带动中央和地方政府的GDP；另外，商业地产而具有一定的社会属性，一个好的商业项目不但能改善人们的生活水平和生活质量，也会影响人们的幸福指数。因此科学的为商业项目选址以及商业项目未来的定位及运营方案很有研究的必要

2. 研究内容和预期目标

一、研究内容

本题目将在基于商业地产在全国经济社会背景下的发展现状及南京市区域内已运营的成功或失败的商业地产项目上，结合相关政策信息、统计及计算模型，为“百子亭广场”（既南京市NO.2018G25地块）设计以商业综合体为项目目标的定位策划，使其能够成功运营。

二、写作提纲

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3. 国内外研究现状

商业地产的概念有广义、狭义之分。从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业务经营场所等。二狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。

国外研究现状：（1）商业区位选择理论：德国地理学家克里斯泰勒的中心地理论和德国经济学家廖什的市场区位论从消费者的购物机会的空间结构出发,设想在购买力水平和消费空间均质分布的情况下,创立了商业区位论。他们认为,在自然条件、人口条件、物质条件不变的情况下,影响消费者购物的因素只有一个,即购物距离,从而产生了六边形的购物模型。该理论研究只是停留在单一的经济客体上,并且只是从区位上进行研究,没有考虑消费者的行为以及心理特征,基本上不涉及动态的变化。1961年格里斯（Getis）提出商业总零售额会随着离市中心的距离增加而减少。李育（Y.Lee）于1979年从概率模型和最近邻统计入手,分析不同类零售店之间的区位影响,认为不同类型的零售店之间存在3种分布类型聚集、独立及回避型。布朗在1999年提出了一个好的位置并不能决定一个项目的成功。商业项目的可达性和便于停车等属性决定了其与另外项目的竞争。Pieet-Yver Leoamp;Jean Philippe在2002年提出了零售中心位置与消费者满意度模型''''更注重消费者满意程度。目前的区位理论在区位决定论的基础上更加注重了消费者的感性区位选择,从而使得商业区位理论更加丰富合理。

（2）商圈理论：1931年,美国的威廉赖利（William Reilly）提出了零售引力法则。他认为,当城市和之间存在一个等级相对低的城市,和向吸引零售额的比率与与两城市的人口成正比,与城市距离比的平方成反比。这解释了消费者的购物的商店的选择行为。哈夫（D.L.Huff）在1966年通过大量的研究证实了大都数消费者行为购买的空间选择随意性,从而提出了有别于赖利的概率引力模型。哈夫把过去单纯从区位的选择发展到人的购买行为的研究,从而更加符合现代的研究方向。并且这一方法把计算机应用到商圈研究领域,对于目前的商业地产研究仍为一种较好的方法。近阶段的研究主要还是对原有的商圈理论的补充和发展。如20世纪60年代日本研究者修正的哈夫模型,该法则认为消费者在某商圈购物的机率与商业集中的卖场面积的大小成正比,而与达到该距离的二次平方成反比。该研究更符合现实中的经济活动要求,更具有实践指导意义。未来商圈理论的发展将会在这个基础上进一步放宽假设条件,逐步逼近现实生活。

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4. 计划与进度安排

1、2022年11月10日-2022年12月30日： 对整体研究课题进行初期规划，然后进行系统性总结；完成课题的开题报告和收集英文专业文献。

2、2022年3月17日之前：对所选项目地块进行实地考察，对地块实际信息及周边社会与自然环境进行调查

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5. 参考文献

[1]李京. 企业社会资本对企业成长的影响及其优化——基于社会资本结构主义观思想[J]. 经济管理，2013,(07):90-93.

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